個人再生ならば住宅ローン付きマイホームを守れるって本当？

もうこれ以上借金を返せない…。そうした状況に追い込まれたら、債務整理を検討する必要があります。
しかし、債務整理をすると自宅を没収されてしまうのでは？と心配している方もいらっしゃるでしょう。

実は、債務整理にはいくつか種類があり、個人再生ならマイホームを守れる可能性があります。

借金を減額しつつマイホームを守れるのは何故でしょうか？また、マイホームを手元に残すためにはどんな条件があるのでしょうか？

今回は、債務整理の中でも個人再生に焦点を当てて解説していきます。

１．個人再生でマイホームを守れる理由

債務整理には自己破産、個人再生、任意整理がありますが、このうち、個人再生は借金を大幅に減額することができる制度で、かつマイホームも残すことが可能な制度です。

なぜなら、個人再生には「住宅ローン特則」と呼ばれる制度があり、この制度の適用により個人再生後も住宅に済み続けることができるようになっているのです。

(1) 住宅ローン特則とは？

住宅ローン特則とは、正式名称を「住宅資金貸付債権に関する特則」と言い、個人再生で住宅ローンを整理対象から除いて、その他の借金だけ減額してもらい、住宅にはそのまま住み続けることができる制度です。

個人再生では「債権者平等の原則」があるので、特定の債権者だけ除いて個人再生手続きをすることは認められていません。裁判所には全ての債権を報告する必要があり、減額は平等に行われるのです。

特定の財産を守りたいからという理由で、勝手に一部の債権者だけに返済を行うと、他の債権者に対して不公平になるので、こうした行為があると個人再生自体が認められなくなります。住宅ローン特則は、この「債権者平等の原則」の例外として認められているものです。

(2) 住宅ローン特則の内容

住宅ローン特則として定めることができる内容としては、以下のようなものがあります。

• 住宅ローンの返済期間を最大10年延長できる
• 住宅が競売にかけられている場合は中止できる
• 再生期間中（3年間）は元本のみの返済で、利息は猶予される
• 延滞分の返済は再生期間中に分割返済が認められる

すべてのケースで上記の内容が定められるというわけではなく、再生債務者の状況に応じて定める内容が変わります。

たとえば、住宅ローンの支払いにこれまで遅れがなく、今後もこれまで通りに支払っていける場合には、当初の約定に変更は加えず、これまでと同じように支払っていくことになるでしょう。

他方で、住宅ローンの支払いが遅れていて、元々の支払い金額に加えて遅れている分の支払金額も合わせて返済していくことは難しいという場合には、住宅ローンの返済期間を延長してもらい、月々の支払金額を抑えてもらうことが考えられます。この場合、住宅ローンの残債総額自体は変わりませんが、それまでに比べれば返済は楽になります。

２．住宅ローン特則を利用するメリット

(1) 住宅を残すことができる

住宅ローン特則を利用する最大のメリットは、なんと言っても住宅を残すことができる点です。

個人再生で住宅ローン特則が適用されれば、多重債務があっても住宅ローン以外の負債は大幅減額され、かつ住宅を残すことができるので、生活再建の目途が立ちます。

同じ債務整理でも自己破産の場合は、借金が全額免除される代わりに住宅は没収となるので、自宅は明け渡さなければなりません。自宅があるかないかではその後の生活も大きく変わります。

引き続き自宅に住み続けてそれまでと同じ生活ができるので、傍目には個人再生したかどうかも分かりません。

(2) 住宅ローンの連帯保証人に迷惑がかからない

住宅ローン特則が適用されると、住宅ローンはそのまま返済を続けることになるので、連帯保証人に迷惑がかかることもありません。

住宅ローンは金額も大きいので、連帯保証人へ請求がいったら一大事です。相手に迷惑がかかるだけでなく、お互いの人間関係にも決定的な亀裂が生じます。

住宅ローン特則が適用されれば、そうしたリスクもありません。

３．住宅ローン特則の利用条件

住宅ローン特則は、住宅があれば誰でも利用できる制度ではありません。住宅ローンを抱えていながら破産状態にあり、個人再生をしないと破産申立をするしかないときに利用をすることができます。

よって、借金返済がちょっと苦しいから…というレベルでは適用されません。

また、住宅ローン特則を利用するには以下の条件を満たしていることが求められます。

(1) 住宅ローン以外の負債が5,000万円を超えていない

住宅ローン以外の負債が5,000万円を超えていると、そもそも個人再生が認められません。
当然、住宅ローン特則も適用外となります。

(2) 住宅ローンを返せる継続的な収入がある

住宅ローン特則は住宅ローンを減額するためのものではないので、特則を適用されたのちに計画通りにローンの返済を行う義務があります。

よって、住宅ローン特則の適用に当たっては、ローンを返済できるだけの継続的な収入があることが前提となります。　

(3) 本人所有の居住目的の家である

住宅ローン特則の対象となるのは本人所有、かつ居住目的の住宅のみです。対象となるのは1棟だけです。

住宅用でも2棟以上の物件、投資目的のマンション、事業目的の事務所などは対象外となります。

また、本人所有でも、本人が居住していない場合には対象外です。

(4) 住宅に銀行、保証会社の抵当権が設定されている

住宅ローン特則が適用されるのは、住宅に銀行や保証会社の抵当権が設定されている場合です。
抵当権が設定されていないと、債権者平等の原則を守ることができないので、適用対象外となります。

大抵の場合は抵当権が設定されているのであまり心配いりませんが、念のため確認は必要です。

(5) 住宅ローン以外の抵当権の設定されていないこと

住宅ローンは通常銀行や保証会社の抵当権が設定されていますが、これは住宅ローン特則適用のための条件であり、抵当権があること自体は問題ではありません。

しかし、住宅ローン以外の借金の抵当権が設定されている場合は、住宅ローン特則を適用することはできません。

実は住宅など不動産を担保にした融資は意外に多く、その大半は不動産を担保にすることで、上限の範囲内で何度も借り入れができる融資制度です。この制度では、不動産を「根抵当権」に設定することで、都度抵当権を設定することなく新たな借り入れができる仕組みになっています。この場合も住宅ローン特則を適用することはできません。

理屈の上では、住宅ローン以外の抵当権のある借金を返済してしまえばよいのですが、個人再生では特定の業者の借金だけ優先して返済することは禁じられているので、偏波弁済に当たると判断されれば個人再生が認められなくなる恐れがあります。

よって、住宅に複数の抵当権が設定されている場合は、親族など頼れる人がいる場合は、住宅ローン以外の負債について代わりに返済してもらうなど、協力を仰ぐなどして乗り切る方法はあります。しかし、この点については専門家に相談が必要でしょう。

(6) 保証会社の代位弁済から6ヶ月以内であること

保証会社の代位弁済から6ヶ月以内であれば、住宅ローン特則の適用により、代位弁済前の状態に住宅ローンの巻き戻しをすることができます。

また、再生計画が認可された時点で、代位弁済自体がなかったことになります。

４．住宅ローン特則利用時の注意点

住宅の時価評価額がローン残高より高いときは、住宅の清算価値が残債より高くなるので、その差額分は個人の資産と見なされます。

例えば住宅の時価評価額が2,000万円で、住宅ローン残高が1,000万円の場合は、差額の1,000万円が資産として扱われるのです。

個人再生には清算価値保障の原則があるので、資産がある場合にはそれだけ再生計画における最低弁済額も高くなり、個人再生をする意味が薄れてしまいます。
その差額が余りにも大きく、かつ住宅を手元に残したい場合は任意整理に切り替えるのも一案です。

しかし、住宅の清算価値がローン残高を上回ったとしても、差額が余りにも少額であれば一概に損とは言い切れません。

よって、住宅があっても個人再生がベストかどうかはケースバイケースなので、専門家に相談をすることをおすすめします。

５．個人再生は複雑な手続きなので弁護士に相談を

債務整理の中でも個人再生はとりわけ難しく、法律の知識がないと申立は事実上不可能と言われています。

個人再生は住宅を残しつつ、借金を大幅に減額できる制度なので、申立が認められればその後家を失うことなく生活を再建することができます。
しかし、住宅ローン特則の適用には複雑な条件があり、手続きも慎重に行う必要があります。

借金があるけど自宅を残したい…とお悩みの方は、ぜひ一度泉総合法律事務所にご相談下さい。

当事務所は個人再生の経験が豊富にございますので、一人ひとりに合わせたベストの解決策をご案内させて頂きます。